輝達與新光人壽的合作備忘錄在10月1日失效，輝達落腳北士科已出現變數，連帶周邊房市受影響。
台北市政府與新光人壽隔空相互甩鍋，三套劇本全卡關，到底誰說的才有理？如果過程這麼難搞，輝達選擇當初這塊地，又是怎麼決定的？
這個問題，要從輝達怎麼拿到候選標的選擇開始說起。
為何會落腳北士科？輝達選地流程
通常，像輝達這樣的大外商，會從美國總部委託國際品牌商仲、配合在地分公司進行。而通常，在地商仲分公司只做有受委託的私地主個案，因此，能真正進入到輝達決策圈的案子並沒有想像的多。
即使政府的土地想招商，也受到採購法的限制，不能說給就給，必須透過公開招標程序，並且邀請輝達來投標，才有可能合法讓「輝達星艦」降落。
另外，輝達對北士科總部的決策，也隱含了對台灣都市計畫法令的過度樂觀與誤解。
美國與台灣都市計畫制度的落差
在美國，都市計劃法令源自普通法系（Common law），美國的法律體系以判例法為主，強調法律推理與遵循先例。而都市計劃大型開發，也都是在這個法律基礎下發展，許多土地，可依政府開發許可審議做彈性的使用，因此，才有在亞利桑那沙漠蓋台積電晶圓廠的實例。
台灣的都市計畫法令，源自大陸法系（Civil Law），每塊土地都有明確的「使用分區限制」與「容積率建蔽率」規定，甚至要將北士科T17、T18地塊中間的都市計劃道路廢道合併開發，也不是那麼簡單。
輝達總部要求單層大面積、二至三層樓低密度與高建蔽率規劃，目前T17、T18科技工業用地的開發規定無法滿足，得透過層層都市計劃變更才有辦法處理。
以新壽在2021年10月，以44.2億取得50年地上權來看，攤下來每年光土地權利折舊就是8,840萬元。要把開發相關變更時間成本，也轉換成租金；或移轉成本倒給輝達，以符合金管會最低收益率的要求，輝達當然不肯！
地上權轉讓的法律限制
至於新光壽想直接將地上權開發權利轉讓給輝達的提議，以我過去參與大型地上權投資開發顧問的經驗，通常政府對於得標地上權的廠商，在契約上有嚴格限制，包括幾年內簽約的專案公司不得移轉股份、建物蓋好後要預告登記給政府等等，就是怕廠商標到地上權後轉賣獲利。
如今新壽雖依「臺北市區段徵收土地標售標租及設定地上權辦法」第18條向台北市政府提出的地上權轉讓訴求，但若實際地上權契約上並未寫明，恐怕沒有哪個台北市政府基層公務員敢蓋章。
台北市府解約劇本的困境
最後，台北市政府提出與新壽解約，其實市政府的角色，像是把女兒嫁出去、又想贖回來重新嫁給別人，困難度很高。
至於其他大型私地主的土地，以我過去參與大型地產投資個案成交的經驗，個案進行中都得全程保密，避免外界風吹草動破壞交易。若是在商業條件尚未談妥之前即公開發表，周邊市場提前反應衍生變數，更容易造成雙方交易的破局。
外商投資談判的保密學：輝達案例的啟示
輝達北士科總部卡關殷鑑不遠，不管輝達是否跟新光繼續談下去，或者考慮下一個選擇，最好都在正式簽約後再曝光。如今輝達進駐北士科的MOU失效，這段時間有興趣爭取輝達星艦的地方政府與地主們，建議都先噤聲進行，畢竟對外商來說，台灣還有地緣政治的風險，大家千萬別讓煮熟的鴨子飛掉了。
責任編輯：林易萱
