佣金差22倍，為什麼頂尖房仲搶著做社宅包租代管？五泰房屋從快成交走向長服務的轉型戰略

這是一間市價1500萬的房子。如果幫屋主賣掉，業務能賺90萬佣金；但如果協助申請社會住宅包租代管，頭一年只能拿到4萬元的媒合代管費。

你會怎麼選？

多數房仲毫不猶豫選擇前者。但在五泰房屋，這樣的案子卻由年度業績破千萬的頂尖業務親自處理——因為，只要真正陪一個人找到「家」，未來就有更多人願意把家交給他們。

團隊戰 vs 單打獨鬥 更穩定、更長久、更賺錢

這家總部位於新北的房仲公司，是全台少數同時擁有包租代管與房地產經紀資格的業者，讓服務不再與成交金額綁定，而是經營信任與長期關係，去年更在新北市社宅標案中獲得評選第一。

「創業那年沒想太多，就是沒遇到好老闆，乾脆自己當那個老闆。」李政哲回想當年。

他是資深房仲出身，三十年來深耕新北地區，開拓十三家住商不動產加盟門市，一直想要改變靠高佣金驅動、成交至上的市場。但房地產資訊透明化、消費者習慣改變後，業務跳槽、自立門戶成為常態，作為公司經營者，他更經常在不同門市擔任「救火隊」，導致品牌無法穩定成長。

為了解決房仲單打獨鬥、難以複製的問題，五泰加入商明國際企業主計畫（BOP），將業務流程拆解為12個標準步驟。李政哲形容這套制度「就像一支NBA球隊」，不是每個人都要當MVP，有人得分、有人防守、有人搶籃板。過去業務員得一人包辦所有流程，如今有行政團隊分工，就能省下發傳單、跑開發的精力，專注在開發與談判等高價值環節。

「以前是靠人撐制度，現在是制度讓人留下來。」董事長陳素君說。去年，五泰平均人效在住商體系名列第一，共12位業務年業績破千萬，許多還是入行不到三年的新手，同時享受成就感與收益。

「跑很快的不是贏家，跑得久的才是。企業要從店頭變成公司、再往集團走，建立制度才是長跑的起點。」商明國際創辦人暨總顧問楊志忠分享他對五泰房屋的長期觀察。

看準包租代管趨勢 從快成交走向長服務

轉型的另一關鍵推力，來自一趟日本參訪。五泰團隊發現，當地房地產市場早已從高獲利、快進快出的銷售邏輯，轉為長期經營、穩定回報的資產管理模式。

「那趟之後，我們知道台灣房仲不能只靠買賣吃飯，一定要往管理服務走。」李政哲說，當時政府推動的「社會住宅包租代管」，就是第一站。

社宅包租代管是由政府提供補助，民間業者協助房東釋出空屋、轉租給合格租客的業務。由於程序繁瑣，還需處理修繕管理，對多數房仲業者而言「費工又不賺錢」，五泰卻選擇從最不被看好的起點開始轉型。

「第一年的佣金差距22倍，乍看之下確實不划算。」李政哲說，能說服所有業務員投入，一是先前已建立明確分工制度，業務背後有整個行政團隊撐腰：其二，他也設計短期保障與獎勵制度，協助銜接上線。

「我們不是做一筆交易，而是陪一個家庭走過一段旅程。」陳素君的目標，是讓每一次服務都成為信任的起點。事實證明，有租客靠業務提點改善信用，半年後成功買房；也有房東在市場低迷時先轉做社宅出租，穩住租金流不急售。

現在，五泰已在新北、桃園累積超過兩千件代管實績，也開始吸引越來越多高資產房東與建商主動洽詢租賃管理服務，作為保值抗跌的資產選項。

自建民間社會住宅 打造房地產全生命週期服務鏈

當多數房仲還在追求成交數字，五泰已經開始思考下一個十年。為了擴大服務量能，五泰持續培訓千萬經紀人投入租賃業務，擴大優質房源供給，逐步拓展服務觸角。

「房仲業最怕景氣循環，但我們在做的，是讓公司可以穿越循環。」陳素君說，五泰已跨足建案開發，打造民間版的社會住宅，目標在三到五年內，管理社宅規模可突破一萬戶。

這不只是量體的擴大，更是營運模式的重塑——從單純的房屋買賣，轉為整合開發、出租、管理到再交易的全生命週期服務鏈。
李政哲說，他們不急著做最大，但要做最穩的那一家。在市場熱錢流動時保持節奏，在低潮期則靠租賃與代管收入穩定營運，是五泰選擇的長線路徑。

「房地產行業的初衷，不就是滿足人們對家的嚮往嗎？」陳素君補充，弱勢租客多半珍惜補助資格，不僅準時繳租、也會愛惜房子，值得更多高資產房東信任與參與。

這不只是營運策略的轉變，更是一種價值選擇——五泰想做的，就是把這份初心，重新放回產業的正中央。