軌道經濟指將軌道系統視為區域整合與開發軸心，結合周邊與軌道沿線土地進行高效率、高價值的開發與運用。
根據交通部統計，目前全台鐵路、捷運設計及施工中計畫共27項、規劃中計畫共31項。2022年立法院通過修正鐵路法的部分條文，允許台鐵可針對旗下土地與建物資產進行活化。
加上冠德建設（環球購物中心母集團）、日勝生集團（間接持股京站實業）、潤泰集團（CITYLINK母集團）、日本三井不動產（Mitsui Outlet Park、LaLaport母集團）、國泰人壽（置地廣場）、墨凡商場等代表性企業，積極布局軌道樞紐周邊商業設施與土地開發案，掌握民間參與公共建設商機，使台灣軌道經濟體系進入高速成長階段。
未來流通研究所以軌道經濟為主題，進行台灣「軌道經濟」商圈流量與百貨商場產業地圖調查，盤點站體周邊或共構的大型商業設施，亦針對北台灣各軌道站點人流量成長率進行排名。以具高成長優勢的站點為軸心，針對周邊半徑500公尺的商圈進行消費數據、偏好與消費者特性調查，說明台灣軌道經濟圈發展風貌與潛力商圈。
2024全台軌道旅客人次破新高，百貨商場積極進駐捷運站點
1.全台軌道旅客總量12.1億人次，創歷史新高
台灣軌道載運旅客人次於疫情前穩定成長，自2015年的10.6億人次增至2019年11.9億人次，4年成長幅度達12.2%。2020及2021年受疫情影響，旅客人次分別年減13.5%及23.5%。不過，2022年後運載人次總量再度成長，2024年全台整體軌道系統載運旅客總量年增7.1%至12.1億人次，與疫情前2019年相較亦增長2.1%，創下歷史新高。
2024年各軌道系統中，台北捷運以7.4億人次的載運旅客量遙遙領先，占全台軌道系統載運人次總量比例達61.1%。台鐵以2.4億人次位居第二，占比達19.4%。
在成長力道上，機場捷運及高雄捷運載運旅客人次的增長幅度最顯著，年增幅分別達27.2%及20.4%。
值得一提的是，高雄捷運載運人次近3年年增幅均超過14%，載運量與台灣高鐵的差距已縮小至約23萬人次。推估2025年後在科技園區落成、軌道商場與新建軌道系統陸續啟用的推動下，將有機會超越高鐵，成為全台運載量第三高的軌道系統。
2.百貨商場積極進駐北捷南港、松山、台北車站、市政府站周邊
台北捷運為全台載運量體最高的軌道系統，人流量較高或具共構優勢的大型站點周邊均已形成百貨商場、高級飯店及觀光熱點的軌道經濟體系。包括台北車站、西門、市政府、中山及忠孝復興在內，2024年北捷進出站人次前5大站點周邊皆為軌道經濟發展熱點。
南港站與松山站，近年則因人流成長和東區門戶開發計畫受矚目，除與CITYLINK及環球購物中心共構外，位於南港站周邊的南港LaLaport於2025年開幕，商場面積達4.7萬坪；南港輪胎推出的世界明珠建案，商場預定由微風百貨進駐，商場面積約2500坪，雙方租約長達20年；預計2030年完工的南港之星，是潤泰集團近年最大開發投資案件，商場預定由CITYLINK經營。
松山站周邊則有南港調車場、台電AR-1案及FUBON HILLS等大型開發計畫。其中南港調車場案總投資額逾300億元，預估2029年完工；由冠德建設負責的台電AR-1案同樣預定2029年完工，高達4400坪的商業面積將由環球購物中心進駐，屆時將成為環球購物中心在台北市最大的營運據點。
高鐵站腹地成大型商場新戰場，高雄、台中軌道經濟成長動能強
1.高鐵帶動一日生活圈成形，周邊特定區開發吸引大企業投入
2024年台灣高鐵運載總量年增7.1%至7825萬人次，透過高鐵構築的西部走廊一日生活圈，已成為支撐民眾商務、旅遊與日常通勤往來的重要基礎。目前高鐵沿線特定區的區段徵收作業完成後，取得賸餘可建地總面積約305公頃，已完成招商案件總量17件。
桃園站周邊目前有華泰名品城、國泰置地廣場桃園（B區預定2026Q2開幕）、全台樓地板面積最大的IKEA商場、環球購物中心桃園A19等商業設施，2022年國泰人壽再度取得桃園前站約3.2萬坪事業發展用地地上權開發權，規劃為辦公室、百貨商場等用途。
2023年臻鼎科技完成桃園站鄰2354坪基地簽約，除作企業總部外，亦與誠品生活共同打造近5000坪獨棟大店，預計2028年底開業。
高鐵新竹站周邊有由暐順營造打造的複合式暐順經貿大樓（6+Plaza購物廣場）與聯發科投入90億元設置的企業辦公大樓，宏匯企業聯盟2023年取得1.5萬坪新竹站前最大地上權案，規劃未來之心Gateway Plaza，設置複合式商辦大樓與車站型智慧商場，南北雙塔預計於2027及2029年完工。
台中站周邊有物流共和國園區及教育訓練中心，為國泰人壽與永聯物流共同投資設立；第一大國際公司亦於站前開發D-ONE第一大天地，是全台最大的百貨購物中心，全案總投資金額達260億元，預計2026年底啟用。
富旺國際開發於台中站特區推出首座高鐵商場F Plaza，總開發面積5429坪。國泰人壽2023年以約33.05億元取得烏日區近5900坪土地，規劃打造複合式商業大樓，預計2028年完工。
此外，華泰名品城預計投入48億元，於嘉義站周邊設置地上2至3層的OUTLET商場，規劃2025年動工，首期預定2028年營運。台南站特定區內三井OUTLET PARK 2024年營業額達45億元，二期工程已於2024年動土，目標2025年完工開幕，擴張規模相當於林口三井OUTLET PARK。
2.新線段站點開發優勢，帶動高雄、台中軌道經濟急起直追
2024年高雄捷運載運旅客總量年增20.4%至7802萬人次。高雄市府指出，捷運場站開發可兼顧政府財政收益、地方發展需求，以及不動產市場供給和地方建設公益外溢效果。近年透過捷運聯開政策已吸引超過250億元民間投資，預估2030年高雄捷運路網將增至114個站點。
高雄市政府自2010年起啟動環狀輕軌、岡山路竹延伸線、捷運黃線、小港林園線等4線齊發計畫，盤點約有40餘個潛力點，包括O13大東站、黃線Y10站/Y15站、R20後勁站、O9苓雅運動園區站、RK1岡山站、R17世運站等大型聯開案件，預計可吸引超過686億元民間投資金額挹注。
目前高雄捷運主要站點中，不僅左營、巨蛋、三多商圈等大型站體周邊，已形成大型百貨林立的軌道商圈，高雄車站、凹子底站亦展現出亮眼人流成長潛力，也吸引大型百貨商場、建設公司及金融機構進駐周邊。
例如深耕南區轉運型商場建置的墨凡企業，近年陸續取得美麗島站、高雄車站、三多商圈站商場經營權。其中位於R11高雄車站的高雄駅一番街商場，以動漫為營運主題，與鐵道共構有效活絡地下街經濟，帶動2024年R11高雄車站進出站人次首次超越巨蛋站，運量僅次於左營站。
此外，2025年2月高雄車站4個出入口首度全數運作，高達1300坪的商業空間，超越目前高捷所有地下街空間，商業價值成長空間龐大。
2022～2024年間進出站人次翻漲95.1%的凹子底站，周邊除有義享廣場、誠品生活、好市多等商場外，備受矚目的富邦凹子底聯開案預計於2027年完工，漢神百貨三館、南仁湖營運高雄海洋館，以及柏文旗下運動娛樂事業均已確定進駐。
位於鳳山西站周邊國泰重劃區內的LaLaport高雄，則預計於2026Q3正式開幕，商場面積高達6.3萬坪。
2021年開始逐步通車的台中捷運系統，軌道沿線周邊在台中城市經濟快速發展與政策推動下，吸引不少大型企業投入開發。例如人流量僅次於高鐵台中站的市政府站，周邊除有新光三越、大遠百、誠品生活、老虎城等大型商場外，市政府站G9-1場站聯合開發案2023年與冠德建設完成簽約，委由環球購物中心統一經營。
2025年台北101宣布與國泰人壽合作，共同打造鄰近市政府站的置地廣場台中，總面積達4.7萬坪，預期2030年正式開幕。位於市政惠中路口的豐邑塔規劃建為地下10層、地上53層的摩天大樓，商場規劃委由旗下豐邑百貨招商營運，打造豐生活購物中心。
中山、北門、國父紀念館、南京復興站人潮創高，具高消費力優勢
除上述具備高流量規模優勢站點外，本次調查同步選取人潮流量創下新高的高成長站點，以北捷中山、北門（覆蓋部分台北車站商圈）、國父紀念館、南京復興、松山、三重、南港、南港軟體園區、紅樹林站，以及高鐵桃園站等北台灣高成長軌道站點為軸心，針對周邊半徑500公尺商圈進行消費數據、偏好與消費者特性調查，以觀察消費時段與消費水準差異，提供百貨商場及品牌業者進駐布局參考。
調查結果顯示，中山、北門、國父紀念館、南京復興、松山等站點周邊商圈，無論平假日具展現高消費力優勢；南港、南港軟體園區周邊高消費力優勢集中於平日時段，反映出商圈主力由上班族群組成的特徵。
三重站、高鐵桃園站周邊高消費力優勢，集中於假日時段，顯示當地商圈以居住、旅遊、交通轉運等機能為主。
國父紀念館站近年受惠於誠品松菸園區、大巨蛋及遠東Garden City等大型商業設施，與運動場館開幕帶動，進出站人次穩健攀升，人潮停留時間亦持續拉長。平假日停留時間逾30分鐘以上，人潮佔比分別達66%及69%。
北捷南京復興站周邊有慶城街、微風南京、IKEA等商場，以及兄弟飯店、JR東日本大飯店、東方文華酒店、茹曦酒店等大型飯店，屬於辦公、觀光住宿、居住生活機能複合式商圈，平假日停留時間逾30分鐘以上的人潮占比分別達70%及72%，且周邊商圈的消費力構成是每月消費金額超過4萬元的中高階層。
全台車站周邊百貨商場總整理
包含已開幕及開發中案場：
北部：車站周邊百貨商場
- 北捷南港站：CITYLINK、環球購物中心、LaLaport、中信金融園區商場、唐吉訶德、南港之星、世界明珠（微風百貨）
- 北捷市政府站：新光三越、遠東百貨、寶麗廣塲、時代百貨、101、微風百貨、ATT、Dream Plaza
- 北捷忠孝復興站：新光三越鑽石塔、遠東SOGO百貨、誠品生活捷運敦化店、MIKI PLAZA
- 北捷國父紀念館站：誠品生活、遠東Garden City
- 北捷板橋站：環球購物中心、麗寶百貨廣場、誠品生活、遠東百貨
- 北捷中山站：誠品生活、MIKI PLAZA、京站爵士廣場、新光三越
- 北捷台北車站：新光三越、台北雙星、東森廣場、誠品生活、京站廣場、微風台北車站、諾貝爾生活廣場、海悅國際大樓、行二行三都更案、明日台北埕（環球購物中心）
- 北捷劍南路站：美麗新廣場大直館、NOKE忠泰樂生活、春大直、中城廣場、美麗華百樂園
- 北捷忠孝新生站：唐吉訶德、光華數位新天地、三創生活園區
- 北捷西門站：唐吉訶德、萬年商業大樓、誠品生活、遠東百貨
- 北捷松山站：CITYLINK、環球購物中心、MIKI PLAZA、南港調車場案、台電AR-1案、Fubon Hills
- 機捷林口站：三井OUTLET PARK、環球購物中心、昕境廣場
- 機捷第一航廈站：昇恆昌
- 高鐵桃園站：華泰名品城、國泰置地廣場、環球購物中心、IKEA、桃園高鐵站前開發案（國壽）、誠品生活（臻鼎科技企業總部）
- 高鐵新竹站：6+PLAZA廣場、未來之心（環球購物中心）
中部：車站周邊百貨商場
- 高鐵台中站：D-ONE第一大天地、F Plaza、烏日高鐵特區開發案（國壽）
- 中捷市政府站：新光三越、台中大遠百、國壽置地廣場台中（台北101）、誠品生活480、老虎城購物中心、豐邑塔（豐生活）、環球購物中心
南部：車站周邊百貨商場
- 高鐵左營站：環球購物中心、彩虹市集、高捷微型商場、新光三越、左營高鐵科技之心（漢神百貨）
- 高鐵嘉義站：華泰名品城
- 高鐵台南站：三井OUTLET PARK
- 高捷三多商圈站：新光三越、高雄大遠百／SOGO百貨、墨凡・参DUO商場、誠品生活
- 高捷凹子底站：漢神百貨（富邦凹子底聯開案）、義享時尚廣場、誠品生活、好市多、柏文休閒運動商場、聯上停35BOT案
- 高捷巨蛋站：漢神巨蛋購物廣場
- 高捷鳳山西站：Lalaport、空中鳳城
- 高捷高雄車站：墨凡高雄駅一番街、高雄車站商業大樓、台鐵東宿舍更新案（京站）、高雄車站專四、專五都市更新計劃案
＊本文獲「未來流通研究所」授權轉載，原文：【產業地圖圖解】台灣「軌道經濟」商圈流量與百貨商場產業地圖
責任編輯：倪旻勤
核稿編輯：陳瑋鴻
