近年，台灣名人、網紅流行開箱介紹在日本置產的新家、店面，或是經營的民宿，影片瀏覽破百萬，引發高度討論，掀起日本置產風潮。

因為房地產資訊取得愈來愈容易，許多投資人開始將海外置產納入資產配置計畫中，也使得投資海外房地產變成一門顯學，尤其是日本置產在名人、網紅推波助瀾下，熱度不曾退燒。

「許多台灣客戶也認為自己有能力在日本買房子，覺得很尊榮、有優越感。」信義房屋日本事業部專案經理林芳儀提出她的觀察並指出，今年美國總統川普針對關稅與匯率政策，提出反覆言論後，導致資金避險需求升溫，一些投資人評估資產配置時，趁日圓大幅貶值的機會，將日本置產列入選項之一，甚至還有民眾衡量台海風險因素，規劃至鄰近台灣的日本購屋，籌辦旅居自住或出租的第二個家。

名人、網紅宣稱進場日本房市能獲得極高的租金收入，以及坊間宣傳上常見房產經紀公司強調在日本買屋享有高收益、快速增值的優勢，都讓台灣民眾躍躍欲試。然而，在這些購屋賺大錢的榮景背後，會不會有陷阱、誤區？

置產應審慎評估 別被毛投報數字迷惑

信義房屋不動產株式會社在日本當地深耕邁向第16年，林芳儀針對手上處理的個案，以及其他同業真實發生的案例進行分析，發現台灣人對於日本置產提出最多的疑問，就是好奇外國人真的可以購買日本房地產嗎？

她指出，事實上日本法規對於購買不動產並無特別限制，外國人購買日本房產的流程大致與日本人相同。台灣人可用個人或公司法人名義購買，而若需要貸款，通常必須透過在日的台系銀行進行。

其次，房仲經紀向台灣置產族宣傳的「保證收益、高投報率」，也常令人產生誤解。林芳儀表示，一般所說的收租投報率，是指未扣除持有物件的稅費、修繕維護、租賃管理等隱藏成本的「毛投報率」，所以房仲經紀所講的高投報率，經過精算實際成本後，可能與預期出現落差。

她進一步解釋，日本的房屋稅金結構與台灣類似，例如固定資產稅及都市計畫稅，就相當於台灣的房屋稅與地價稅，但是日本在房子完成交易後，買方必須繳交的「不動產取得稅」，其實就是台灣的契稅，這與台灣的納稅順序不同；而日本重視防災及屋況維持，屋主必須定期支付「修繕積立金」，用以維護房子的價值、居住安全與品質，而修繕維護費用相對於台灣，行情也較高，絕非是台灣水電師傅單次到府檢修的數百元工資所能支應。

再者，台灣人對於到日本置產經營民宿，受到名人、網紅、房仲經紀帶動的影響，容易產生大發利市的美好想像。由於日本對於民宿經營採行《住宅宿泊事業法》、必須取得營業許可等法規，給予嚴格管理，但多數台灣人未曾經營民宿，如果冒然到日本開民宿，可能會走上缺乏客源、管理不善、歇業倒閉的末路。

所以，林芳儀遇到懷抱著在日本置產經營民宿夢想的台灣客人，總是對他們提出反問：「你在台灣經營過民宿嗎？如果沒有開過民宿，為何相信在日本就能『包賺』？」、「網紅會拍片宣傳自家的民宿，但一般人不是網紅，沒有號召遊客的魅力，如果民宿經營不佳要轉手，會有人來接手嗎？」客人經過她靈魂拷問後，當場立即神智清醒、打消念頭。

最後，日本人害怕人際往來、面對面溝通的麻煩事，都找代表第三方的業者處理代租代管。林芳儀指出，台灣人很容易在代租代管上踩雷，聽信仲介業者可以低收費全部包辦，未能逐條確認契約內容及雙方權益，而直接簽訂霸王條款，導致因為房子託付對方管理，自己被掐住脖子了，當對方額外收取各種不同名目的費用，就只能付費消災息事。

預設退場機制保投資 交易要求安心安全

日本置產的風險就藏在細節裡！信義房屋提供日本買房投資及購屋管道，在台灣及日本兩地協助客戶完成安心、安全的交易。

「我們都會提醒台灣客戶進場日本房市前，一定要先想好退場機制。因為房子也許買到便宜的價格，但是真的要招租或轉賣時，房子可能低於市場價值，那就違背當出做資產配置的想法。」林芳儀強調。

再來就是強烈建議客戶找尋日本人也會想購買的物件，「像外國人來台灣置產投資，不可能讓他去買離島、偏鄉的房子，日後想脫手時恐怕會乏人問津，所以還是得從人口紅利豐沛的台北、台中、高雄大城市切入。」林芳儀舉例指出，這個道理套用在日本來看，東京、大阪是台灣人置產的首選，而信義房屋也會教導客戶辨識物件的建物、土地產權，以及台日兩地報稅的稅務處理流程，杜絕因為疏忽而產生的糾紛或侵害權益。

考量日本尚未像台灣發展出銀行信託專戶的「履約保證」制度，信義房屋因應交易安全的考量，特地設置具備相同功用的契約專戶，協助台灣客戶管控、掌握購屋資金，讓客戶在日本安心置產。客戶若有出租需求，信義房屋在日本當地也有租賃代管服務團隊，將協助招租、簽約、溝通，讓客戶放心當房東。

目前日本置產議題令台灣高資產族關注，主因是日幣貶值，加上日本房價相對便宜，進場投資成本低，成為分散資產風險、實現增值及保值的重要選項；第二是日本房屋物件選擇性及區域多樣化，像東京都心六區等地區，以國際都市之姿，提供良好的生活品質、交通便利度、治安及居住環境，出租投報率超過2%，對台灣客戶產生吸引力，無論是投資、自住操作，均有彈性；東京、大阪的蛋白區及周邊多處正進行都市更新再開發，未來區域發展潛力大，房價上漲可期；最後則是日本房地產交易相對透明，過程簡潔、迅速，避免買家錯過置產時機。

海外置產受到法令制度不同於本國、房仲業者服務良莠不齊等影響，暗藏許多不可預期的風險，如果能多評估、審慎三思而後行，用合理的價格入主日本東京與大阪，為個人資金找到安全的海外停泊處，絕非難事。