我家能都更嗎？如何查詢住宅符合都更條件？專家教你看

都市更新條例中，對於在哪些地方可以實施都更其實是有限制的。首先，基地必須在都市計畫範圍內，再來就是要位於「更新地區」或「更新單元」內。

• 「更新地區」是指：依都更條例或都市計畫法規定程序，於都市計畫特定範圍內劃定或變更應進行都市更新之地區。
• 「更新單元」是指：可單獨實施都市更新事業之範圍。換句話說，更新單元就是可以申請實施都市更新重建或整建維護的土地範圍。 

要如何知道我們家的土地是否位於都市計畫範圍內呢？原則上有2種簡單的查詢方式：一是查閱自家土地登記謄本，如果在標示部的使用分區及使用地類別是「空白」沒有顯示資訊的，原則上有可能是都市計畫土地；或是上網至「全國土地使用分區資料查詢系統」查詢。

但要注意，最終還是要以各縣市政府的主管機關（如台北市都市發展局、新北市城鄉發展局）核發的土地使用分區證明為準。

至於我們家的土地是否位於「更新單元」範圍內？可以直接向各縣市政府的主管機關（如台北市都市更新處、新北市都市更新處）查詢自家土地是否坐落在政府劃定的「更新地區」內，且同時已被直接指定為更新單元；若無，就得由民間，就是自行申請劃定更新地區或更新單元。

「更新地區」是由各縣市政府就都市發展狀況、居民意願等情況所劃定，稱之為「公劃」地區；而若自家的土地不在「公劃」地區範圍內，又想變成「更新地區」時，可以向各縣市政府主管機關提議申請劃定。

而自家如果不位於更新地區中，只要該基地符合劃定更新單元的「規模」與「指標」，也可以申請自行劃定更新單元進行都更。規模是要檢討單元面積要超過一定的大小、臨路的狀況等；指標是要檢討單元內建築物的屋齡屋況、結構安全等。

所以當建商或開發商來談都更時，他們應該已經做過評估分析，預計開發的基地是符合更新單元的申請資格。

都更過程有幾道程序？ 

一般土地要開發建築，只要經過土地內的人同意即可；但如果想要擁有都市更新的權利，就是拿到進入都更大門的入場券，便必須經過都市更新流程的審核。

都市更新流程可以分成3個程序：

1.事業概要

發起都市更新事業，擬製都更單元的範圍、建築計畫的草稿，說明都更事業的發展及可行性。（此程序曾經大法官解釋凍結，108年修法後提高同意門檻及強化審議程序，現在有提事業概要送審的案件已大幅減少。）

2.事業計畫

確認建築的配置及設計、獎勵容積、實施方式（重建、整建、維護）、財務計畫，保障各相關權利人的權益，並作為都更事業的執行依據。

3.權利變換計畫

確認都更事業內土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或出資者等相關權利人間的權利價值分配。（如協議合建則無此程序）

台北市的劃定更新單元可以先獨立執行，待審核更新單元的範圍之後，再進行事業概要或計畫，若自家都更案的同意比例很高，便可以將劃定更新單元併同事業概要或事業計畫一併送審（110年以前則無法一併送審）。而事業計畫與權利變換計畫也可以併同審核，所以流程上怎麼執行會比較有效率、更能縮短審核時間，可以依照自家的狀況來判斷。

最後，完成上述都更流程並通過核定後，該土地就擁有都市更新的權利，變成一塊都市更新的建築基地了。

＊本文摘自時報文化《一次看穿都更×合建契約陷阱》

責任編輯：陳瑋鴻
核稿編輯：倪旻勤